Sposób opodatkowania najmu zależy przede wszystkim od tego, czy nieruchomość wynajmowana jest prywatnie, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Rok 2025 utrzymał kluczowe rozgraniczenie: najem prywatny musi być rozliczany ryczałtem, natomiast przedsiębiorcy wciąż mają możliwość wyboru między ryczałtem a skalą podatkową.
PIT-28 – Ryczałt ewidencjonowany (Obowiązkowy dla najmu prywatnego)
Dla osób wynajmujących mieszkania poza działalnością gospodarczą, ryczałt jest obecnie jedyną dopuszczalną formą rozliczenia. Główną zaletą PIT-28 jest prostota – podatek naliczany jest od czystego przychodu, bez konieczności dokumentowania kosztów.
Stawki dla najmu (prywatnego i w działalności):
- 8,5% – dla przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
- 12,5% – od nadwyżki ponad limit 100 000 zł.
- W przypadku małżonków limit 100 000 zł dotyczy ich łącznie, niezależnie od tego, czy rozliczają się osobno, czy wspólnie.
Inne popularne stawki ryczałtu w 2025 r.:
- 17% – wolne zawody (np. prawnicy, tłumacze, doradcy podatkowi działający samodzielnie).
- 15% – usługi reklamowe, badanie rynku, kultura i rozrywka.
- 12% – branża IT (programowanie, doradztwo w zakresie oprogramowania).
- 8,5% – działalność usługowa, edukacyjna oraz gastronomiczna (ze sprzedażą alkoholu pow. 1,5%).
- 5,5% – roboty budowlane i transport powyżej 2 ton.
- 3% – handel i gastronomia (bez alkoholu pow. 1,5%).
Ważne: Jeśli prowadzisz działalność opodatkowaną różnymi stawkami, musisz prowadzić ewidencję tak, aby przypisać przychód do właściwej stawki. Brak takiej ewidencji może skutkować nałożeniem sankcyjnej stawki 8,5% (lub wyższej, jeśli dany rodzaj usług naturalnie podlega pod wyższy ryczałt).
PIT-36 – Najem w ramach działalności gospodarczej (Zasady ogólne)
Jeżeli wynajmujesz nieruchomości w ramach zarejestrowanej firmy, możesz wybrać opodatkowanie według skali podatkowej (12% i 32%). W tym modelu podatek płacisz od dochodu (przychód minus koszty).
Zalety i wady:
- Koszty: Możesz odliczyć wydatki na remonty, ubezpieczenie, odsetki od kredytu czy media (jeśli są Twoim kosztem).
- Amortyzacja: Przypominamy, że zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2023 r., budynki i lokale mieszkalne nie podlegają już amortyzacji, co znacząco zmniejszyło atrakcyjność PIT-36 w najmie.
- Ulgi i wspólne rozliczenie: Skala podatkowa pozwala na wspólne rozliczenie z małżonkiem oraz skorzystanie z większości ulg podatkowych (np. na dzieci).
Jaką formę wybrać w działalności gospodarczej?
Wybór między ryczałtem (PIT-28) a skalą (PIT-36) w 2025 roku powinien opierać się na chłodnej kalkulacji:
- Rentowność: Jeśli Twoje koszty (remonty, odsetki) są niskie, ryczałt 8,5% będzie zazwyczaj korzystniejszy niż 12% od dochodu.
- Skala zarobków: Jeśli Twoje łączne dochody przekraczają 120 000 zł, na skali wchodzisz w próg 32%, co promuje ryczałt.
- Sytuacja rodzinna: Możliwość wspólnego rozliczenia na PIT-36 może zniwelować różnicę w stawkach, jeśli współmałżonek zarabia mało.
Podsumowanie
Dla większości podatników najem prywatny to w 2026 roku proste rozliczenie na formularzu PIT-28 ze stawkami 8,5% i 12,5%. Przedsiębiorcy mają trudniejszy orzech do zgryzienia – brak możliwości amortyzacji mieszkań na PIT-36 sprawił, że ryczałt stał się dla wielu z nich domyślnym i najbardziej opłacalnym wyborem. Bez względu na wybór, deklarację za 2025 rok należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku.
Twój podatek ma moc! Przekaż 1,5% na Akademię Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa, wpisując w PIT numer KRS 0000318482. Wspieraj z nami polską przedsiębiorczość.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.)
Autor:
Anna Mierzejewska, radca prawny
